Luces al final del tunel

Dos diferentes puntos de vista encerrados en miradas que apuntan en la misma dirección, hay más dinamismo en el mercado inmobiliario, indicios que apuntan a que el sector ha tocado fondo después de meses de caída constante provocada por el parón de la economía.

Toca trabajar para iniciar la recuperación y dos agentes económicos relacionados en mayor o menor medida con la actividad de la construcción explican a NOTICIAS DE GIPUZKOA dónde están los puntos débiles, aquellos sobre los que hay que incidir.

Un analista de banco que considera que hay que acelerar la rebaja de los precios y un notario que echa de menos un criterio más objetivo a la hora de fijar el valor de los inmueble esbozan el horizonte del ladrillo a corto y a medio plazo.

JOSEBA MADARIAGA (CAJA LABORAL)

El sector tardará en ajustarse tres años, el ritmo será más rápido si los precios bajan

El director de Estudios de Caja Laboral es el agente económico sondeado por este periódico que menos relación tiene con el sector. Joseba Madariaga no es un banquero, es profesor de la Comercial de Deusto, pero ha realizado varios trabajos de campo sobre el mercado inmobiliario los últimos meses y no tiene ninguna duda: el sector "no ha muerto", está en pleno proceso de ajuste y el ritmo de recuperación está fuertemente vinculado a la velocidad con la que los ciudadanos asuman que deben bajar el precio de los pisos en venta.

Según sus cálculos, casi 30.000 pisos engordan la bolsa de vivienda sin vender. El reto está en reducir ese exceso de oferta y la mejor forma de hacerlo es colocándolos en el escaparate inmobiliario con un precio de salida atractivo.

El parón de la construcción se presenta como una oportunidad para drenar el stock. Las necesidades de vivienda siguen siendo las mismas, todo pasa por que los compradores perciban que es el momento de tocar la puerta del mercado.

Al ritmo actual, "la peor situación", el ajuste concluirá en 2011, pero el proceso se puede acelerar si bajan más rápido los precios del mercado.

"El mercado sigue ahora estancado porque hay mucho miedo. Esta muy parado, sostenido por la obra civil, debido a que las administraciones han apostado por acelerar sus proyectos", destaca.

La buena noticia es que el desplome toca a su fin y el sector necesita asimilar un exceso de diez mil viviendas cada año, una cantidad no muy importante dentro de un volumen de población de dos millones de personas. "La vivienda nueva ha caído a cero, apenas se construye, pero si los precios bajan y sale el stock, se empezará otra vez a construir", manifiesta Madariaga.

En ese terreno es vital incentivar las compras a través de estímulos fiscales, por ello, celebra que las diputaciones hayan apostado por mantener las desgravaciones fiscales -el presidente del Gobierno central, José Luis Rodríguez Zapatero ha anunciado que las retirará- y otras medidas como la rebaja del Impuesto de Transmisión del Patrimonio, el IVA de los pisos de segunda mano.

"El gasto está muy retraído, no hay consumo y hay que trabajar en esa dirección. El Gobierno Vasco está tratando a la economía, que está muy enferma y dormida, intenta simplemente mantenerla con vida, pero realmente lo que tiene que hacer la economía es despertar. La esperanza es que se tomen decisiones en esa línea", subraya.

Hay más motivos para el optimismo, entre ellos el componente territorial de la crisis. El peso de la construcción en la Eurozona es del 6%, en el Estado del doce, mientras que en la CAV es del nueve. El impacto de la crisis está relacionado con esa correlación. De hecho, la comunidad autónoma que más a fiado su crecimiento económico al sector es Castilla-La Mancha. "Su caja de ahorros ha quebrado, aquí no hay ese problema, las cajas son fuertes y el país también", señala.

MANUEL LOPEZ PARDIÑAS (NOTARIO)

La caída de la venta de pisos se ha estabilizado, pero 2010 será similar a este ejercicio

A los notarios, la crisis les ha afectado por varias vías. No sólo firman hipotecas, también créditos al consumo y el castigo del sector comercial ha sacudido los cimientos de la actividad. El notario Manuel López Pardiñas explica que se han producido "ajustes de plantilla" en los despachos. "Nada traumático, desde luego, no ha habido movimientos salvajes", matiza.

López Pardiñas aclara que se trata de despidos puntuales, no ha sido una práctica generalizada. No existe un recuento de la pérdida de empleo porque ha sido prácticamente testimonial.

Sin embargo, destaca que es la primera vez que sucede algo parecido. El incremento gradual del volumen de trabajo, con los puntos calientes del boom del ladrillo situados en la mitad de esta década, han engordado las plantillas sin dar un paso atrás. La situación es ahora bien diferente.

"Las notarias somos en esencia pymes, las empresas que peor lo están pasando, si baja nuestro nivel de actividad, sufrimos", añade.

No se ha producido un incremento en la carga de trabajo en los despachos: "Hemos dejado de caer, el número de operaciones se ha estabilizado, pero no avanza. No se puede hablar todavía de una recuperación, aunque es cierto que hay algo que desvirtúa todo, la rebaja del ITP".

Pardiñas también incide en esa idea. Cualquier comprador bien informado esperará hasta la llegada del próximo año antes de escriturar. Las notarías reciben llamadas todos los días interesándose por la reducción del ITP y todo apunta a que en enero se producirá un repunte de las transacciones.

Se trasladará a ese mes gran parte de las ventas pactadas a diciembre, sin embargo, los datos que maneja el Colegio de Notarios no le permite ser "especialmente optimistas" en un futuro inmediato. "Nos conformamos con tener en 2010 una actividad equivalente a la de este ejercicio", asegura.

La reflexión encalla también con la problemática del ajuste de precios. López Pardiñas comparte la idea de que hasta 2012 no se adaptará el sector a la nueva realidad y explica que la raíz del "problema" el alto componente subjetivo del mercado.

Algunos vendedores han rebajado sustancialmente sus pretensiones, bien por la presión de las hipotecas o porque necesitaban cash para comprar un nuevo piso, y otros, los que no tienen urgencias, se resisten a rebajar.

Esta dinámica se agrava con la falta de "referencias objetivas" a la hora de poner un valor real a los inmuebles. No cuesta lo mismo un piso de cien metros cuadrados en una zona de la ciudad que en otra y en el mismo barrio. Depende de numerosas variables: si es exterior, si tiene ascensor, el estado del portal y hasta de si los cables van por fuera o dentro de la fachada. Ni el precio por metro cuadrado ni el dinero que ha logrado el vecino al vender su piso sirve de referencia.

Este notario no cree que los emolumentos del gremio tengan incidencia en el precio final de la vivienda ni que sea necesario rebajarlos para reactivar las transacciones. "El régimen de retribución lo fija el Gobierno central y su "margen [de beneficio] es mínimo", concluye este experimentado notario, con décadas de trabajo en este ámbito a sus espaldas.

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